欲了解更多，就来【坚料网】

近年，本港有物业中介机构作出预测，不约而同地推断本港楼市于2026年期间将会上升15%至20%左右，所持的主要论据如下：

物业中介预测楼市上升的四大论据

本港有物业中介机构作出预测，不约而同地推断本港楼市于2026年期间将会上升15%至20%左右。

港府已经「撤辣」，即削减及撤销楼市印花税，金管局对楼市的「审慎措施指引」亦已经逐步被松绑。在「借贷成数」被放宽及银行对小业主进行的「利率压力测试」被取消后，香港市民做按揭的门槛被大幅调低，随即带动「上车盘」的需求。

港府推出各类人才计划，引进内地及海外人才到港投资及就业，带动租务及买卖需求。在各类「投资移民」或「专才计划」的带动下，逐渐累积到效果。

俄乌战争持续多年的情况下，于2026年爆发美伊战事。中东诸国的美军基地受攻击。即使战事未必真的会促使大规模资金从中东撤出，但亦会让环球资本重新考虑资产配置的安排。有观察指，有小部份资金正从迪拜及新加坡等调回香港。环球资本并不会直接走入楼市，但始终会带动投资、就业及租务市场，并对香港经济构成正面的影响。

本港股市于2025年起逐渐畅旺，已从谷底反弹。尽管港股尚远远未创新高，这几年间的累计表现跑输环球各个主要金融市场，但胜在本港股票市盈率偏低，股市估值相对便宜，正开始吸引海外资金回流。此外，港府向金融板块、特别是基金机构等提供非常吸引的税务宽减优惠，正带动金融市场的发展。就算本港金融市场回暖尚未对实体经济构成明显的正面影响，但市场气氛有所改善，亦增加了物业投资者的信心。

本港楼市受压的四大因素

整个地区的物业资产总值非常庞大，每日、每月或每年的市场交易金额，相比整体来说始终较小。「楼市指数」升跌，不见得非常有代表性。

以上的讲法，大概解释了本港住宅楼市交投数目回升的迹象，但我们亦要留意以下几点：

「住宅楼市指数」与「恒生指数」或「股价」的概念，并不完全相同。

■ 整个地区的物业资产总值非常庞大，每日、每月或每年的市场交易金额，相比整体来说始终较小。「楼市指数」升跌，不见得非常有代表性。

■ 住宅楼宇属「长线资产」，流通性及变现能力始终较差。物业买卖的过程较长，一般至少有3个月左右，股票流通性很强，交易安排为「T+2」，属「即时」。简单来说，物业的流通性亦较差，「楼市指数」会有滞后之情况。

■ 股票指数」或「股价表现」十分直接。除非交易金额占比太大，否则每天指数或股价的升跌，多少已反映出股票资产于当日的价值。换句话来说，如果「公司A」的股价是100元，投资者便能即时以100元卖出手上的股票。楼市则复杂得多，楼宇种类有所不同，地点、坐向、楼龄、单位大小、配套、物业质素、发展商及管理公司等等都对物业价值有很大的影响。「物业指数」只能算是一个参考指标，在真实交易的个案里，「偏差」会非常显著，牵涉的金额差距也十分巨大。

「一手楼」仍主导市场。「二手楼」交投仍是非常淡静。

虽然本港物业中介指出香港楼价已经回升，交投畅旺，但参考真实的交易数据可见，「一手楼」仍主导市场。「二手楼」交投仍是非常淡静。据笔者理解，自从通关后，「二手楼」的价格仍在下跌，至2025年第3季左右稍为有「反弹」之迹象。当时，有业主「反价」，并成功沽售物业，但这情况并没有形成趋势。每当有「一手楼」放售时，「二手楼」市场便即陷入「冰封」状态。

近年，本港住宅楼市的交易，多以「一手楼」中的「上车盘」为主，内地买家占比较重。相比疫情前来说，现时的买家多属内地的「中产阶级」，「豪客」较少。部份有能力的内地投资者亦不急于「入市」。但值得我们留意的是，内地买家的购买力，将会受到新政策落地而有所影响：

■ 国务院于本年5月份重新修订及对《837号文》作出清晰的解说，并于7月份正式实施，清楚列明及扩大「中国内地居民」的定义。《837号文》清楚说明，个人境外资产须申报清楚，于过去2年左右的投资或交易，亦将会纳入监管。重要的是，内地尚未开放资本账，对资金流出的监管力度，亦会进一步加强并规范个人层面，并需要本港监管机构、香港银行、证券及保险公司作出配合。

■ 内地清楚公布将对内地居民的海外保单收益征税。据报，无论是保险或信托交易安排 (就算信托不派发任何利润，投资收益亦将列入受益人的税务计算) 等等，都一律要征收20%的税率。内地早已于2019年加入CRS (共同申报准测) 的行列，在原则上向来属「全球征税」的国家。此刻，内地政府把要求说得清楚明白，内地投资者将需要尽快重新申报。另一方面来说，把钱放到海外的「税务安排」之漏洞被堵塞后，打算来港「避税」的内地资金亦将会有所减少。

■ 以上两个消息，表面上看似只对香港金融业构成影响，但内地个人资金出境的渠道受监管，内地投资者就算有意来港置业，也会遇上重重阻力。除非那些在海外深耕已久的内地投资者，他们早有充足的海外资金，否则将会连「供楼」也不容易。此外，内地政府逐步落实「全球征税」，首当其冲是保险及信托业务，但在可见将来，亦肯定会对本港楼市构成影响。

尽管美联储暂时按兵不动，但美国国债的孳息率已明显回升并挑战近几年来的高位。

尽管美联储暂时按兵不动，但美国国债的孳息率已明显回升并挑战近几年来的高位。霍尔木滋海峡受阻，关税战及贸易战未完，内地对美国及其盟友的挑衅亦作出精准的打击，例如作出种种战略原材料及重要技术的「禁运」。环球通胀始终无法回落。值得留意的是，近日香港银行的存款利率已开始走高，1年期的HIBOR亦已回升。市场预期，在美国通胀回升而受控之情况下，美联储尚要在本年度加息至少两次 (共50点子左右)。如乱局持续下去，通胀万一失控，美国利率将无可避免要被大幅调高。无论如何，只要利率回升，本港楼市将会受压。

总的来说，在环球经济不景气、需求不振之情况下，我们凭什么可以说「本港楼市已经走出谷底」？ 世上会有那个地方会长时间出现「工商物业」当灾，却只有「住宅楼市」狂升的乱象？在内地尚未开放资本账的情况下，现在内地政府正进一步收紧及打击内地居民「走资」之歪风，并正逐步落实「全球征税」之安排。此外，美联储于下半年加息的机率仍十分大。以上种种因素，始终会对本港楼市构成不利的影响。

另外，值得我们深思的是，在美联储有可能将要加息的情况下，本港监管机构是否应该尽快要求各银行重新对所有「准业主」进行「利率压力测试」？否则，这岂非鼓励小市民为发展商「接货」，并蒙受不必要的风险？

文：寒柏

从事金融业，亦为自由撰稿人

＊作者文章观点，不代表坚料网立场